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自6月“路易号”启航后，兴业太古汇周边客流日均达8万~10万人次，周边商业体营业额平均增长20%~30%。面对这一现象级城市事件，无论是项目自身、还是周边竞争对手，亦或是属地政府，都希望抓住这一流量红利。
在政府主导下，“静安航线纪念船票”活动以“路易号”为核心IP，通过专属船票串联兴业太古汇、张园、丰盛里等14家商场与酒店，对持船票的消费者给予满减、赠品、积分兑换等优惠。
回过头看，在商业地产行业面临转变发展方式与经济转型、消费需求日益多元化的背景下，这种竞中有合、合中带竞的生态演变，实则无处不在。它既反映了市场之间的竞争的本质要求，又体现了合作共赢的时代趋势。
根据中指监测数据，截至2025年5月，全国3万方以上已开业零售商业项目总数超6700个，总建筑面积约5.9亿平方米。
而根据《中国城市商圈发展报告2021》多个方面数据显示，彼时，全国已拥有超1万个大中型商圈。这也就从另一方面代表着，随着各类商业项目如雨后春笋般涌现，在商圈持续不断的发展的过程中，单个商业项目想要实现“一家独大”，基本已无可能。
众所周知，同一商圈内的商业项目，常因客群重叠、业态交叉、品牌“撞脸”等形成直接竞争关系，甚至会因差异化不足而陷入同质化内卷。若过度竞争，可能会引起两败俱伤，一方面会造成商户资源浪费、经营成本攀升，另一方面更会削弱商圈整体竞争力，影响城市商业能级的提升。因此，一个成熟的商圈必不可少的便是良性的竞合生态。
缺乏竞争轻易造成商业发展停滞，而错位经营能有很大成效避免同质化竞争，是维持商圈健康动态平衡的关键。上海南京东路商圈、北京王府井商圈、广州天河路商圈等国内公认的核心商圈便是典型案例，它们的共同特点是聚集了众多特色商业项目，因此，也是很多游客“到访清单”的目的地。
以“路易号”所处的南京西路商圈为例，来客地图显示，该商圈内密集分布约17个商业项目，形成“高端 - 潮流 - 大众 - 特色”的商业分层格局。在高端奢侈品领域，兴业太古汇、中信泰富广场、上海商城等展开激烈竞争，争夺高净值客群；时尚/年轻力板块则有芮欧百货、晶品购物中心、TX淮海等“撑场”，共同争夺年轻花钱的那群人。此外，还有南京西路818广场这类覆盖大众消费的项目，张园和丰盛里等由历史建筑改造的文化体验街区。它们通过鲜明的商业分层格局，实现了客群对接与场景互补，从而提升了商圈的整体聚客能力。
除了错位互补之外，像天目里国际街区、上海元界Neo World等街区项目，则是借助产业/商业集群的协同效应实现了自身价值增长。
以元界Neo World为例，该街区汇聚了腾讯、网易、米哈游等游戏领军企业，周边分布着多家动漫主题店、游戏体验馆、手办潮玩集合店。元界Neo World以“元”为核，通过与周边项目联动推出“次元漫游季”，共享宣传资源、联合设计打卡路线，既承接了商圈既有的二次元客群，又通过将二次元文化融入城市基础设施的差异化互动场景，形成独特吸引力。
单个购物中心的辐射范围存在局限，但当多个项目聚集时，能够形成较为强大的“商业集群效应”，明显提升商圈的整体吸引力，尤其是对远距离客群的覆盖能力。在这一聚集态势下，项目之间的合作通常体现在联合营销活动上，以强化商圈的协同效应。
近年来，随着政企合作的日益紧密，商圈内的商业项目联合开展区域主题活动的频次也在增加，在统一主题下，这种合作模式能够高效整合资源、统筹规划，进一步放大商业集群的整体影响力，吸引更广泛的花钱的那群人。这一趋势在上海、北京、重庆等地火热的夜经济/夏日经济实践中得到了充分体现：
上海：6月-9月，2025上海夜生活节开启，本次活动围绕夜购、夜食、夜秀、夜娱、夜游、夜动、夜读7个维度，推出了首批130余个夏夜特色活动。在夜游环节，还首次推出“夜上海公交专线”， 定制的公交路线涵盖BFC外滩金融中心、上海新天地、兴业太古汇、久光百货、上生新所等五个商业地标。期间，这些项目也举办了应景的主题活动。例如BFC外滩金融中心开启为期29天的外滩夏日“宠上天”之旅。
北京：7月1日至8月31日，北京“夏日美食节”活动联合北京东城区王府井、隆福寺、前门等5大商圈的餐饮商家，向用户奉上超值美食团购套餐，同时通过商圈大事件、千万嗨吃券包等活动助力商家暑期经营，激发北京夏日消费。
重庆：7月，2025不夜重庆生活节暨第三届重庆国际啤酒文化节举办期间，“嗨啤九龙”潮夜打卡活动同步开展，在杨家坪步行街、西城天街、万象城、民主村、力扬·AIC 5大站点设置打卡活动，吸引消费的人参与互动。
除了同一商圈内项目间聚焦本地客群、以短期促销或场景联动为核心的“抱团协作”以外，近期，深圳东门老街×澳门官也街的跨城市合作，则让我们正真看到了商业跨城市协同发展的可能。
8月，深圳东门商会与澳门离岛工商业“官宣”，双方将在旅游推广、文化创意、品牌打造、青年创业、智慧商业等领域展开深度协作，共同打造大湾区文、旅、商融合发展的新典范。
近年来，随着粤港澳大湾区之间的关系日益密切，去年7月，深圳东门步行街与香港油尖旺庙街也进行了结对共建签约。在此基础上，今年9月，深圳东门老街、香港庙街、澳门官也街三街将联动举办中秋美食文化嘉年华等系列活动，在三地同设会场，通过美食、民俗、艺术等多种形式，共同打造具有国际影响力的“湾区中秋美食嘉年华”文化交流品牌。
资本联手开发/打造项目，亦生动展现了商业地产的竞合生态。这种模式不仅仅可以有效分摊高昂的拿地成本和开发风险，更能通过资源整合实现优势互补。过去，市场见证了重庆长嘉汇购物公园、成都环球贸易广场、赛格国际等“双强联合”项目的出现。未来，至少还有7个待开业项目也是出自企业合作之手。
纵观表格，从合作模式来看，当前商业地产联合开发主要呈现三种类型，分别为港资与本土国企联姻（如太古地产×珠江实业开发广州聚龙湾项目）；跨境资本合作（如香港置地×仁恒置地x传化集团打造的杭州光环梦中心）；央企与港资协同（如招商蛇口×香港置地合作重庆光环花园城）。
从数量分布看，在列举的7个项目中，港资参与率达100%，香港置地、太古地产、新世界发展等港企均在积极拓展内地市场。
对内地企业而言，可借势港资成熟的品牌、管理、资源等运营体系，提升商业经济价值。以苏州中環为例，项目总建面约19.1万㎡，定位为国际高端商业综合体。该项目在拿地阶段就设定了严格的招商标准：开业运营三年引进至少3家超一线家一线奢侈品品牌，并引进中高端精品零售、特色餐饮（包括但不限于黑珍珠餐厅及中外知名餐饮品牌）。
面对这样的高规格要求，苏州中環引入的是2024年末，香港置地公布的全新的商业产品线——置地中環，旨在营造引领精雅生活方式的高端目的地。
我们总说“反内卷”，但当你身处其中，便能明显感知到，没有一点一个项目，能完全脱离行业生态独善其身。所谓的“竞”，或许是在客流、资源、市场占有率上的短期拉锯，但“合”才是突破孤岛困境的关键。就像项目与项目之间，既会在品牌招商、活动创意上比拼高下，却也需要通过联合营销、业态互补共同做大区域商业蛋糕；既会在服务体验、运营效率上一较高下，却也依赖基础设施共享、客群相互导流来降低整体成本。
这种“竞中有合”的生态，恰恰印证了“非孤岛”的智慧，竞争倒逼个体进化，合作实现生态共荣。在这个动态平衡中，没有永远的对手，也没有绝对的游离，项目在较量中找到平衡，在共生中实现持续生长，这才是商业生态最理想的模样。
